西安万科澜岸二期31栋商铺擅自增高围墙 不按要求整改

陕西省西安市灞桥区华文路万科澜岸二期31栋107-205室（原万科澜岸售楼部）商铺侵占业主公共用地

一、从容积率规划看：31#商铺的后院属于小区二期公共区域

1. 容积率归属明确：从二期建构物一览表可见，31#商业的地上计容建筑面积为1820.86㎡，已全部计入二期整体容积率（总计地上计容面积139128.62㎡），其建筑占地之外的区域不属于底商私有，而是纳入小区二期的公共区域范围。

2. 公共属性法定：该区域在规划时即作为小区二期公共区域，是全体业主共有的配套空间，并非31#商业的私有院落，底商无权私自占用或改造。

二、从总平图纸看：后院是红线内公共区域

1. 红线范围清晰：总平图明确标注，31#商业北侧、东侧区域为小区建设用地红线内、31#商业建筑占地范围外的公共区域，并非商业建筑的专属用地。

2. 改造行为违法：31#107-205室商铺私自将围墙从原3米加高至5米、垫高绿地黄土层（高差近3米）、私建假山/水池/连廊/大门，本质是侵占公共区域、改变规划用途，违反《民法典》相邻权及城乡规划相关规定。

三、从实际侵权看：严重损害业主权益

• 31#商业无手续施工，加高围墙存在承重安全隐患，侵占公共区域后，严重影响业主的采光、通风、通行及居住环境安全。

• 业主多次向浐灞城管、自规局，灞桥住建局，小区物业投诉，部门推诿也曾下达责令整改通知书，但违建仍持续施工。