宝鸡市壹号大院小区为何存在两家物业公司？

宝鸡市住房和城乡建设局回复：发来“壹号大院小区存在两家物业公司”的舆情调查函（网调字[2020］05013号）收悉。该问题已出现一年多，我局高度重视，多次督促渭滨区住建局落实属地管理责任，协调处理该问题；多次约谈市振东房地产公司与两家物业公司，调查走访小区业主，并专门组织市物业协会、律师顾问、区住建局、街道办、房地产公司、物业公司及小区业委会相关同志，召开协调会，调处该问题。但因法院已受理该案件（未判决）缘故，该问题至今未解决。现将有关调查、调处情况函告如下：

一、基本情况

“壹号大院”由市振东房地产开发公司开发，小区总规划5栋楼，总建筑面积235927m2，项目于2009年9月开工；1#、2#号楼分别于2015年10月、2012年4月竣工交付使用，两栋楼建筑面积83342 m2、776户，常住约550户；其余3#、4#、5#楼尚在建设过程中。按照物业管理相关规定，在项目预售前，市振东房地产公司选聘市振东物业公司作为前期物业进驻管理服务。

2019年5月，在经二路街道办的监督指导下，“壹号大院”换届选举了业主委员会。业委会随即要求与振东物业重新签订物业服务合同，但振东物业以项目未竣工为由拒签；随后，业委会召开“业主代表大会”，重新选聘宝鸡大源物业公司作为小区物业服务人，12月28日签订了物业服务合同，宝鸡大源物业进驻小区；同时，业委会函告振东物业，要求移交相关资料。但振东物业认为业委会召开的业主代表大会不符合物业管理条例，程序不合规拒绝移交，形成了两家物业公司同时服务一个小区的情形。

二、相关调处经过

两家物业公司进驻后，业委会、物业公司之间矛盾、纠纷不断，业委会多次向市纪委、市信访局及我局举报区住建局、经二路街道办不作为；振东房地产公司、振东物业也多次向我局举报业委会资格不合适、重新选聘物业公司的程序不合规及宝鸡大源物业违规进驻。我局、区住建局、经二路街道办协调十余次未果。

2020年1月，振东物业以业委会召开的业主代表大会并非业主大会，表决程序不合规，业委会与宝鸡大源物业签订的物业服务合同不合法为由，将业委会、宝鸡大源物业起诉至渭滨区人民法院；同时，将宝鸡大源物业公司进驻小区时砸毁物业设备为由，将宝鸡大源物业个别职工、部分业主起诉至渭滨区人民法院，法院至今未宣判。

2020年9月28日，我局组织区住建局、经二路街道办、社区相关负责人，市物业协会会长、秘书长、协会三名法律顾问，业委会代表，振东房地产、振东物业负责人，召开了协调会。通过调查：一是“壹号大院”换届选举的业委会程序合规，并在区住建局、街道办备案；二是该项目属在建项目，业委会召开业主代表大会过程中，参与投票的业主专有面积占建筑总面积不足三分之一，未满足《陕西省物业管理条例》第十五条——“选聘、解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，重新选聘宝鸡大源物业公司的程序不合规。按照《宝鸡市业主大会和业主委员会指导规则》（宝市住建发〔2018〕132号）第五十四条“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由街道办事处、镇人民政府撤销其决定，并通告全体业主”的规定，我局督促区住建局指导经二路街道办，向该小区业委会下达撤销重新选聘宝鸡大源物业公司的决定，并在小区予以通告。

2021年4月，振东房地产公司以街道办指导成立业委会程序违法为由，将经二路街道办事处起诉至陈仓区人民法院。但区住建局、经二路街道办以法院已受理此案，在调查取证期间不宜行政干预为由，至今未下达撤销该业委会决定的通知。

三、下一步打算

鉴于小区现状，我们将再次督促渭滨区住建局，一是约谈振东物业公司，在业委会和业主的监督下，切实提高服务质量，保障业主的合法权益；约谈宝鸡大源物业公司，告知相关法规、政策，敦促其主动退出小区。二是积极配合渭滨区人民法院，提供相关法律法规及政策支持，力争早日判决，妥善解决业委会与业主、振东房地产、振东物业之间的矛盾与经济纠纷。三是督促振东房地产公司，加快项目建设进度，在交付使用后，责成渭滨区住建局指导经二路街道办，按照《民法典》相关规定，通过召开业主大会，重新选聘物业服务企业或续聘、重新约定物业服务标准与收费标准。