洛南县悦山城墅小区各种问题层出不穷

洛南县住房和城乡建设局回复：感谢贵网对我局工作的关心支持！2024年7月16日，网友“_cXXf” 通过西部网《民生热线》反映悦山城墅项目建设及物业服务及房屋交付等问题后，县住建局经过调查了解，现将反映相关问题的调查处理情况说明如下：

悦山城墅项目由洛南县泽瑞房地产开发有限公司开发建设，前期物业服务企业是洛南县宜居物业管理有限公司第一分公司。

1. 关于“售楼部”销售情况及销售买赠优惠活动情况。经县住建局核实，悦山城墅4号楼（网友反映的原售楼部）属该项目的销售房源，商业用房，办理有商品房预售许可证（商房洛南预售第（202107）号），其销售系合法行为。关于反映的“买房送家电，后来交房了不认了”的情况，据开发企业提供的情况，由开发企业向各房屋买受人发放了领取凭证并约定了购房款支付时间，如果各买受人按约定期限支付购房款，即可凭相关凭证领取家电。建议各买受人及业主结合自身情况，依据双方的约定执行。如果存在争议不能协商处理的，也可以寻求司法途径解决。

2. 关于物业服务费收取标准问题。《陕西省物业服务收费管理办法》《商洛市物业服务收费管理实施细则》规定，成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价，除此之外，成立业主大会之后的住宅小区及别墅、公寓、商业、办公写字楼等物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同进行约定。经调查，悦山城墅项目《物业服务合同》在县房管中心办理备案手续时，注明物业类型属商业、办公。按照该项目开发建设单位与物业服务企业签订的《物业服务合同》约定，该项目物业服务费收取标准为居住（高层）1.6元/月•平方米、商业2.0元/月•平方米。悦山城墅项目2023年交房以来，物业服务费按照建筑面积1.6元/月•平方米收取，符合合同约定和有关规定。

关于“收物业费只能收取公摊面积怎么按照建筑面积收费呢”的情况。依据陕西省及商洛市物业服务收费相关规定，物业服务费根据房屋的建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

垃圾处理费属涉企行政事业性收费，实行政府定价，收费标准按照《洛南县垃圾处理收费标准》（洛规〔2021〕01-县政府01）执行。悦山城墅项目的垃圾处理费由物业服务企业代收后向县环卫部门交纳。经调查，该项目垃圾处理费收取标准为54元/户•年，符合《洛南县垃圾处理收费标准》相关规定。

电梯费主要由电梯日常运行电费、维保费、年检费等组成，目前对电梯费收取标准没有具体规定，由各物业管理单位按照电梯运行维护的实际情况据实分摊。各服务项目电梯费的收取标准因各自设备差异有所不同。悦山城墅项目电梯费执行标准为1层0元/月•户、2至5层42元/月•户、6至10层45元/月•户、11至18层50元/月•户。

经了解，经过相关主管部门核查，悦山城墅项目自2023年交房以来，确实向各业主按月收取了公摊电费10元/户•月，相关主管部门已要求物业服务企业对该行为进行整改，按照商洛市物业服务相关收费标准执行，对自2023年7月房屋交付至今收取的公摊电费向各业主进行清退，建议各业主与物业服务中心对接办理。

洛南县住建局已要求悦山城墅项目物业服务企业依据物业服务管理各项法规、政策以及签订的《服务服务协议》向业主提供质价相符的服务，规范收取各项服务费用，对电梯、共用设施设备、供水等设施设备运行能耗成本结合实际情况以年为单位进行整体测算或统计，并按照规定定期向业主进行公示公开。

3. 关于“小区门头”建设情况。经查阅悦山城墅项目规划总平面图，该项目未规划设计大门出入口通道门楼。

4. 关于小区外窗防护网安装管理问题。经县住建局多次核查，该项目确实有部分业主安装了隐形防护网，另有部分业主在外窗局部安装了铝合金防护栏。业主安装的防护网及防护栏存在样式标准多样，整体外观不统一等问题。根据消防及室内装饰装修管理相关政策法规，未对住宅外窗防护网安装样式、标准进行明确规定。县消防救援大队现场核查后表示，该项目业主安装隐形防护网等不存在违规情况。物业企业已建议并告知该项目各业主安装外窗防护网时统一样式为隐形防护网，并表示将加强对业主装修的行为管理和日常巡查。县住建局要求物业企业加强服务管理与引导，如果发现业主有违规装修的行为及时劝导制止并向主管部门反映查处。

5.关于电动车停放及充电问题。该项目物业企业表示，因受项目场地影响，目前已在项目南侧入口处安装了标准充电桩，配建车棚需按照消防等安全管理法规规定进一步评估后进行调整。县住建局要求物业企业尽快对接消防主管部门妥善处理集中充电设施安装完善事宜。

6. 关于“小区公共基础设施不完善。水、电费都高于自来水公司和电力公司的收费标准，要求水电费业主自己交。”的情况。悦山城墅项目按照规划设计建设并配建基础服务设施，目前已办理了竣工验收报告，将继续完善竣工验收相关手续。关于水电费收取标准，经有关主管部门核查，该项目水费执行标准确实在水费基准价标准上加收二次供水成本高于相关规定，电费执行居民用电标准，主管部门已要求该项目物业企业整改，按照商洛市物业服务相关收费标准执行。该项目尚未实施户表改造，属水、电合表用户，自2024年7月1日起水费执行标准为3.8元/吨，电费执行标准为0.5483元/度，符合相关规定。关于2023年7月房屋交付至新标准执行期间的差价，建议各业主可积极联系物业企业进行清算。关于供配电设施（用电户表）移交改造事宜，该项目已向电力部门递交了改造申请，将按照户表改造政策安排对接处理，最快将在今年内完成户表改造。关于供水设施移交改造事宜，经了解，全县范围内尚未实施，后续将按照上级有关政策推进执行。

7. 关于“物业通知文件不落实，只是做做样子。”问题。该项目物业企业按照物业服务管理政策法规及与业主签订的《物业服务协议》向业主提供服务，并履行物业管理职责，与各业主系合约履行关系。建议各业主积极配合并履行协议约定义务与各项管理规约，同时欢迎广大业主积极监督物业企业服务行为，督促其依约履行服务职责，发现违规违法行为及时向主管部门反映查处。

8. 关于出入口管理问题。经了解，悦山城墅项目东北侧3号出入口系消防通道，日常处于关闭状态，在应急处置需要时正常使用。4号门系东南侧出入口。4号出入口前设置有秩序维护岗亭。因近期装修施工的业主较多，为方便各业主运输装修材料，3号出口由各业主使用门禁卡出入。各出入口均配备了24小时视频监控。通过现场核查，发现在运输材料过程中，确实存在对出入口管理不规范的问题。县住建局已现场要求其规范管理，加强秩序巡查，保障项目秩序安全。

9. 关于“物业没有公示服务等级标准，以及收费支出公共收益等内容。”的问题。经现场核查，该项目服务企业根据市县要求在物业服务中心设置了“一牌四栏”，对企业基本情况、服务内容、服务标准、收费标准及公共水电收支等情况进行了公示，明确公示该项目执行“三级”服务标准，同时按月公示了项目各项收支情况。网友反映的未公示的情况不属实。建议各业主可前往物业服务中心处查询。

10. 关于“希望有关部门帮我们成立业主委员会，帮我们解决实际问题。希望物业降低服务标准，少收点物业费。”的问题。按照《陕西省物业服务管理条例》相关规定，房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之五十以上的可以召开首次业主大会，成立业主大会可以由建设单位告知主管部门和属地街道办事处，也可以由物业服务区域内二十名以上业主向街道办事处提出成立业主大会的申请。街道办事处接到申请后将在三十日内予以核实，符合条件的，组织成立业主大会筹备组，按照程序组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。召开业主大会、选举业主委员会需要广大业主的积极参与配合，建议悦山城墅各业主积极向属地街道办事处对接申请，按照程序组建业主委员会。关于调整物业服务费的诉求，可在业主委员会组建后依规按照业主大会的意见与服务企业进行协商处理。