洛南县委家属院物业人员多收水费 侮辱威胁业主

西部网讯（记者 辛超）一说到自家小区的物业，很多业主会用“爱恨交织”来形容：物业为业主提供服务，解决日常生活中的困难，和业主是同一小区相亲相爱的“一家人”；但一些物业服务不到位，自定规则，自立收费项目，也让业主怨声载道。

近年，西部网“民生热线”栏目收到关于业主与物业因服务内容、物业费用缴纳等问题产生的纠纷投诉一直居高不下。如果业主不满意物业的服务，业主能换掉物业公司吗？记者邀请陕西益图律师事务所律师韩荣杰进行法律解答。

韩荣杰：

根据《民法典》第九百四十六条规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。所以，在满足解除条件时，业主可以依照规定的流程更换物业公司。

一、更换物业公司需要达到什么条件？

1、法定解除，即物业服务企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

2、约定解除，当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业服务企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业服务企业的合同。

二、业主想依法更换物业公司需要哪些流程？

1、召开业主大会，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即可解聘原物业公司；

2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书；

3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标；

4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允；

5、评标，并选出中标的物业公司；

6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决（应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）；

7、表决通过，由业委会同新物业公司签署物业管理协议，安排新老物业公司交接手续，新物业公司进场；

8、表决否定，重新由步骤2进行；或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标。