限价房春风心语价格高出商品房 公摊达到31%

西安市住房和城乡建设局回复：贵媒体《网上舆情调查函》（网调字【2020】第12040号）收悉,我局就“限价商品住房定价原则”等有关问题答复如下：

一、限价商品住房定价问题

经查，限价商品房销售定价属政府定价，其定价原则依据2018年原市房管局、市发改委、原建委、原规划局、原国土局、原物价局等六部门联合印发的《关于加强限价商品房管理有关问题的通知》，《通知》明确，限价商品房销售均价原则上应低于同地段、同品质商品住房市场评估价的20%，开发企业利润应控制在10%以内。

定价程序：市住保办委托两家具有一级资质的房地产评估机构进行评估，并组织市发改、建设、国土、规划、物价、房管等六部门召开论证会，取得一致意见后，下达限价商品房项目销售定价批复。

2018年西安市国土资源局转发《国土资源部办公厅关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》的通知，《规范》自2018年4月9日起施行，《通知》明确，依据《规范》，采用“限房价、竞地价”方式出让的土地，在出让评估时，应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上市流转。对不能上市流转，或只能由政府定价回购，或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目，在采用剩余法评估时，按限定的房价取值。目前，我市限价商品房政策仅明确5年内不得上市交易。按照以上要求，在限价商品房宗地出让地价评估时，应按正常市场价格核定。春风心语限价房24、27地块 2019年办理的土地出让手续，遵上位法规定，春风心语限价商品房项目土地出让评估价按当时节点正常市场价格核定。二是限价商品房项目用地以招拍挂的方式供应，销售均价原则上应低于同地段、同品质商品住房市场评估价的20%，开发企业利润应控制在10%以内。由于近几年商品房建设用地土地价格不断上涨，导致限价商品房综合成本上涨，所以销售价格较前几年涨幅较大。春风心语限价房销售基准价为12271元/平方米，其周边普通商品住房销售价格约18000元/平方米。

二、春风心语限价商品住房公摊问题

公摊面积是由具有住宅测量资质单位测量计算的，计算方法：公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积、公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积×总套数）、建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。公摊面积不是随意确定，而是通过为小区或者楼栋服务的公共设施分摊计算所得。

春风心语项目24地块上盖了三栋楼后烂尾，为确保该项目顺利实施，市委市政府引进了绿城房地产开发公司，并将该项目转为限价商品房。因前面三栋楼公共配套设施较少，绿城公司接盘后，为提升小区环境，重新进行了规划设计，按新的规划要求，增加了相关配套设施，因此后面建设的楼栋分摊面积较大。如对公摊面积还存在质疑,可向有关测量机构进行咨询或复测。

三、交房即交证问题

西安高新区管委会印发的《关于西安高新区“交房（地）即交证”改革方案（试行）的通知》规定，“交房（地）即交证”采取自愿方式，经查，高新区管委会并未强制要求春风心语限价商品住房项目实施“交房（地）即交证”。

感谢贵媒体对我市住建工作的关注和支持帮助。

“限价房的销售价格跟商品房差不多，那限价房的意义在哪儿？”近日，西部网“民生热线”栏目接到不少市民反映称，西安鸿基新城24地块（绿城·春风心语）限价房项目每平米均价超1万2，价格超出预期太多。

市民质疑：限价房均价1万2 价格太高

西安市民耿先生告诉记者，他于2017年6月份递交了购买限价房的申请表，但西安限价房从2017年起现在，三年一直处于断档期，耿先生只能耐心等待。

2020年，西安终于陆续公布了一批限价房，但耿先生觉得价格偏高，无法承受。

“绿城·春风心语销售价格每平在11600-13000元之间，这比西安部分商品房的价格都要高？请问定价依据是什么？”耿先生说，按照三人家庭月收入每人每月3250元的限价房申请标准，他现在要买套面积100平、均价12000元的限价房，首付还能凑，但还不起贷款。

12月18日，有部分参与摇号的市民告诉记者，绿城·春风心语项目房屋标注公摊在21%-31%，但大部分房源公摊都在27%-31%之间，公摊面积太大，是否存在变相涨价之嫌？此外，还有待购者询问，西安高新区前段时间出台的“交付即交证”政策适用于该项目吗？

记者了解到，西安市限价商品房是限定住房销售价格、限定套型面积和供应对象，具有保障性质的政策性商品住房。根据规定，申请人应符合具有城六区或长安区居民户籍（阎良区、临潼区、高陵区、蓝田县、周至县、户县等户籍的应在本市务工），外来务工人员申请应在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险；单身人均月收入每人每月3900元；两人家庭人均月收入每人每月3575元；三人及三人以上家庭人均月收入每人每月3250元；家庭人均住房建筑面积低于17平方米等等条件。

回复：限价房属政府定价周边商品房每平1万8

随后，西部网、陕西头条记者将网友的问题反馈给西安市住建局。

12月18日，西安市住建局回复称，限价商品房销售定价属政府定价，销售均价原则上应低于同地段、同品质商品住房市场评估价的20%，开发企业利润应控制在10%以内，按要求，在限价商品房宗地出让地价评估时，应按正常市场价格核定。

春风心语限价房24、27地块于2019年办理的土地出让手续，按照规定，春风心语限价商品房项目土地出让评估价按当时节点正常市场价格核定。由于近几年商品房建设用地土地价格不断上涨，导致限价商品房综合成本上涨，所以销售价格较前几年涨幅较大。春风心语限价房销售基准价为12271元/平方米，其周边普通商品住房销售价格约18000元/平方米。

对于春风心语限价商品住房公摊问题，公摊面积是由具有住宅测量资质单位测量计算的，计算方法：公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积、公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积×总套数）、建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。公摊面积不是随意确定，而是通过为小区或者楼栋服务的公共设施分摊计算所得，市民如对公摊面积存疑，可向有关测量机构进行咨询或复测。

对于交房即交证问题，按照西安高新区管委会印发的《关于西安高新区“交房（地）即交证”改革方案（试行）的通知》规定，“交房（地）即交证”采取自愿方式，经查，高新区管委会并未强制要求春风心语限价商品住房项目实施“交房（地）即交证”。