西安雁塔区迎泽公寓实行物业费包干制 未公示公共收益

投诉人：迎泽公寓小区全体业主

投诉对象：嘉泽物业公司、恒景祥物业公司、泽物业服务中心；（因物业变更较多频繁，作为业主也不记得了）

投诉事由：

1. 物业合同到期未征得全体业主同意，强行滞留小区违规提供服务；2. 实行物业费包干制，未公示小区全部公共收益收支，侵占业主公共收益；3. 物业收支账目长期不公开，侵害业主知情权、监督权。

一、基础事实与数据依据

物业服务收费模式为包干制，物业费固定收入可核算

本小区物业合同第六条明确约定收费方式为包干制，多层住宅物业费标准 0.6 元 /㎡/ 月；小区合计 371 户，统一按每户建筑面积按照 100㎡计算：

月度物业费总收入 = 371 户 ×100㎡×0.6 元 /㎡=22260 元

年度物业费固定收入 = 22260 元 ×12 个月 = 267120 元

小区固定停车公共收益（140 个车位，60 元 / 月 / 车位）

小区共 140 个机动车停车位，停车费 60 元 / 月 / 车位，该收入属于全体业主公共收益：

月度停车费总收入 = 140×60=8400 元

年度停车固定收益 = 8400×12=100800 元

小区公共区域能耗支出（公共用电）

小区公共设施每日耗电 10 度，电价 0.58 元 / 度：（小区电费按照0.58元计价，相当于每买一度电物业抽取0.1元费用，一户一天安装10度电使用）

每日公共电费 = 10×0.1*371=371元

年度公共电费支出 = 371×365=135,415 元

其他未公示公共收益项目

小区配套门面房租赁收入、区域租赁费用未公开，均属于全体业主共有公共收益，物业公司自入驻至今从未公示上述项目收支明细，收益去向不明。

合同到期违规滞留核心问题

前期物业服务合同现已到期，全体业主未召开业主大会、未书面同意续聘该物业公司，也未授权任何主体续签物业合同，该物业公司无合法服务依据，却擅自持续留在小区提供服务、持续收取物业费、停车费，属于违规强制服务。

二、物业公司多项违规行为明细

无合法服务合同，强行驻场经营

前期物业服务合同履行期限已届满，全体业主未表决同意续聘，未签订新物业服务合同，物业公司无权继续在小区开展物业服务、收取各项费用，强制滞留小区侵犯业主自主选择物业服务企业的法定权利。

包干制物业拒不完整公示收支，隐瞒巨额公共收益

物业合同明确为包干制，依据《物业管理条例》规定，实行包干制的物业服务企业，应当定期向全体业主公布物业服务资金年度预决算、物业服务收支情况，同时小区停车费、门面租金、充电桩、饮水机收益全部属于业主公共收益，应单独建账、定期公示。

经核算仅物业费 + 停车费+电费三相项年度固定收入合计 638750元，另存在门面房、小区内部租赁不明收益，物业公司从未公示收入、支出、结余明细，业主完全无法知晓资金使用去向，涉嫌侵占业主公共收益。

收支账目不透明，拒绝接受业主监督

小区业主多次要求物业公司公示物业费使用明细、停车费、门面、租赁等公共收益收支台账，物业公司均予以拒绝，未履行法定公示义务，侵害全体业主知情权与监督权。

三、投诉诉求

责令该物业公司立即停止在本小区无合同依据的违规物业服务，限期撤离小区；要求物业公司完整公示自入驻以来全部财务收支台账：包含物业费收支、140 个车位全年停车费收支、门面房、租赁等全部公共收益明细，列明每一笔资金支出、结余；对物业公司合同到期未经业主同意强行驻场、拒不公示公共收益的违规行为依法核查、予以处罚。