洛南县悦山城墅小区物业乱收费 请关注处理

洛南县房产管理中心回复：2024年1月2日，网友“新春 ”通过西部网《民生热线》反映“洛南县悦山城墅小区物业叠加收费 部分服务设施无法使用”的问题，县房管中心经过调查了解，现将反映相关问题的调查处理情况说明如下：

经我中心调查了解，悦山城墅项目由洛南县泽瑞房地产开发有限公司开发建设，项目总建筑面积71800平方米，居住建筑面积61000平方米，共有商品房778套。该项目于2021年8月在县房管中心办理了物业服务合同备案手续，取得了物业服务合同备案证明。前期物业服务企业是洛南县宜居物业管理有限公司第一分公司。

《陕西省物业服务收费管理办法》（2019）规定，成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。

《商洛市物业服务收费管理实施细则》第五条规定，物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，成立业主大会之后的住宅小区及别墅、公寓、商业、办公写字楼等物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。

1. 关于叠加收费问题。经对接小区物业，该项目房屋交房时，物业企业向各业主收取200元建筑垃圾清运费的情况属实，如果业主有改造非承重墙体的行为，物业另行收取100元的垃圾清运费用。小区物业表示，没有改造非承重墙体的不收取该项费用。如果业主确实系自行清运建筑垃圾的，也可以向物业企业申请退还建筑垃圾清运费。

2. 关于公摊电费过高问题。小区物业表示，悦山城墅小区为商业项目，按照相关政策，现为商水商电，每户每月收取10元公共照明费用，主要用于以下用途：楼道照明、夜间绿化灯带照明、景观灯、监控室、消防设备、门禁设备、园林浇灌等。依据服务企业提供的公共区域能耗情况，结合近期春节期间路灯、彩灯等照明增加，每天按照40千瓦×8小时×0.78元核算费用，2024年1至2月已亏损2800多元。服务企业表示在户表完成移交改造后，服务企业将依据实际用电耗能情况及时进行调整。县房管中心要求该项目物业企业加强公共区域用电核算并定期进行公示，依据项目公共区域用电实际情况及时进行调整。

3. 关于水费太高问题。悦山城墅项目为无负压值供水高层小区，现有高区水泵3台，根据该项目物业企业提供的设备耗能情况，高区水泵3台，近三个月耗能为：15千瓦3台×0.78元×24小时×3个月，低区水泵3台，近三个月耗能为：11千瓦3台×0.78元×24小时×3个月，现行水费执行标准每顿与基础水价的差价部分（0.8元/吨）主要是加压设备增压的运行电费。县房管中心要求该项目物业企业加强项目供水能耗核算并定期进行公示，依据项目供水用电实际情况及时进行调整。

4. 关于停车费太高的问题。经通过项目物业企业核实，悦山城墅停车费，地下车位执行车位占用费70元/月·辆、停车服务费35元/月·辆，临时停放3元/次·辆；地面车位执行停车服务费60元/月·辆，临时停放2元/次·辆。参照《商洛市物业服务收费实施细则》商洛市物业管理区域内机动车停放服务收费指导标准，其地下停车服务费按月停放低于50元/月·辆的最低标准，地面停车服务费与住宅项目一类停车场收费标准持平。

5. 关于电梯费高于周围小区的问题。电梯运行费是指用于电梯正常运行的维护费用，包含运行电费、年检费、保险费、日常维护保养和维修材料等费用（不包括电梯的中修、大修和更新改造费用）。各收取电梯费的物业服务项目具体收费标准依据小区电梯的实际运行费用分摊。根据小区物业提供的情况，该项目电梯费执行标准为：2至5层42元/月•户，6-10层45元/月•户，11至18层50元/月•户。项目共有10台电梯，电梯运行及维保、年检等费用平均1740元/台·月，近三个月电梯收支确有部分结余。县房管中心已要求该项目物业企业加强电梯运行成本核算并定期进行公示，依据项目电梯运行实际情况及时进行调整。

6. 关于电动车停放及充电问题。该项目物业企业表示，因受项目场地影响，目前已安装了标准充电桩，配建车棚需按照消防等安全管理法规规定进行进一步评估和调整。

7. 关于装修押金退还问题。物业企业表示关于装修押金管理及退还问题，物业将按照业主的意愿直接退还或抵扣物业费，具体为每月5号前统一申报，月底前退费到户。有需要的业主可以及时与物业对接办理。

8. 小区电信与移动网络无法进驻使用问题。根据小区物业提供的情况，目前电信、联通网络已经入驻项目正在施工，业主可自主选择通信运营商。

9. 关于开发商交付房屋证书资料不全的问题。经通过该项目物业服务企业了解，悦山城墅项目已取得房屋建筑工程竣工验收报告，正在进一步完善验收备案手续，目前尚未取得《竣工验收备案表》。房地产开发企业向业主交付的资料有：洛南县住宅工程质量保证书、洛南县住宅工程使用说明书。项目物业企业表示，其配合房地产开发企业向业主交付房屋，业主可结合自身情况选择与物业企业对接办理交房手续。对在竣工验收备案手续未完善前没有办理交房手续的房屋，物业企业将不收取物业服务各项费用。

10. 关于消防验收及地下车库使用问题。经通过该项目物业服务企业了解，悦山城墅项目已进行了消防初验，目前正在完善验收手续。房地产开发企业表示，悦山城墅项目地下车库属产权车位及人防设施，目前还在建设完善中，尚未交付使用，在按照项目规划建设要求具备交付条件后将全面使用。因该项目《房屋建筑面积测绘报告》尚未最终完成，各业主房屋面积未最终确定，目前房地产开发企业无法开具全额购房发票。待《房屋建筑面积测绘报告》完成后，将依据实测面积向各业主开具发票。

11. 关于房屋实测面积差问题。房地产开发企业表示，目前悦山城墅项目《房屋建筑面积测绘报告》尚未完成，各业主房屋面积最终将以《房屋建筑面积测绘报告》结果为准。如果业主对随后公示的测绘结果有争议，可以依据相关法规规定及合同约定内容处理。

12. 关于地面车位管理及“出售”问题。经通过该项目物业服务企业了解，该项目目前地面车位50个，均为各业主租用车位，不存在开发企业出售车位的情况。各业主如有需要可在物业服务企业处查询具体管理租用情况。

洛南县房管中心已要求悦山城墅项目物业服务企业依据物业服务管理各项法规、政策以及签订的《服务服务协议》向业主提供质价相符的服务，规范收取各项服务费用，对电梯、共用设施设备、供水等设施设备运行能耗成本结合实际情况以年为单位进行整体测算或统计，并按照规定定期向业主进行公示公开。同时，县房管中心建议悦山城墅项目各业主继续关注该项目物业服务行为及各项收费项目标准执行情况，及时就关心的各类问题与该项目服务企业对接处理。如果发现该项目存在违规收费等行为，也可以及时向县市场监管部门反映进行查处。