延安市民乐小区开发商8年迟迟不给办理房产证？

我们都是农民工，花了几十万买了一套房子，我们居住的小区叫民乐小区，在延安市马家湾四中隔壁，小区名称很好听，其实我们一点也不快乐，原因是我们居住的楼房是由延安市东方建筑工程有限公司开发，总经理叫郭彪；于2008年5月修建，直到现在2016年已经过去8年时间，至今没有房产证，我们曾多次找东方建筑工程有限公司，均未见到郭彪本人，询问他的手下，手下人要么“装聋作哑”，要么就是恶语恐吓，我们到市房产办询问，答复是“主要原因是该楼未办理竣工验收相关手续”。我们实在是没办法了，恳请督促东方建筑工程有限公司尽快给我们办理房产证，管一管这种“黑皮”开发商。

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律师解答：详解业主应对开发商逾期办证的策略

当前，很多购房者在办理房屋产权证（不动产产权证）方面，普遍存在开发商延期办理或不能办理的现象，面对这样的问题，广大业主应该如何维权？

一、逾期办证的成因以及开发商应当承担的违约责任。

实践中，开发商逾期办证存在以下情形：

1、竣工的建设工程不符合建设工程规划许可证；

2、竣工因工程建设原因无法验收或逾期验收；

3、消防验收不合格；

4、开发商将售房款挪作他用无力归还建设工程的银行贷款等。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：“第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”即在预售合同或出售合同对于逾期办证的违约责任未作约定的，该条司法明确规定了逾期办证的违约责任，并就开发商逾期办证的违约金作了规定。 至于违约金的计算标准，以业主已付的购房款为本金，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条规定：“为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，合同约定业主申办房屋产证手续的日期为违约金的起算日期。

二、开发商的不承担责任的情形

从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，有一个前提条件“由于出卖人的原因”。可以看出开发商承担逾期办证的违约责任是以过错责任为归责原则。 本所律师认为，开发商通常将责任归咎于他人是无法被法院采信的，证据规则规定“谁主张，谁举证”，摒弃“由于出卖人的原因”大约存在三种情况：

1、政府行政行为。如因规划部门、房产管理部门、建委的原因的审批不合规、不合理或不合法造成开发商逾期办证，或在审批中，政府的行政行为存在瑕疵所造成。

2、不可抗力。我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：1．自然灾害、如台风、洪水、冰雹；2．政府行为，如征收、征用3．社会异常事件，如罢工、骚乱。一般应规定的内容包括：不可抗力事件的范围，事件发生后通知对方的期限，出具证明文件的机构以及不可抗力事件的后果。否则亦无法减轻开发商的违约责任。

3、买受人原因。若买受人为了取得扩大的逾期办证违约金而拒不履行相应的办证义务，或买受人不按约交付房款，根据合同法关于不按抗辩及同时履行抗辩权行使的规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由

三、业主应对开发商逾期办证的策略

陕西洪振律师事务所律师建议：

1、小区所有业主要互相团结，因为办证是涉及全体所有业主的事情。

2、业主自身由于没有维权经验，一般可以共同委托一至二名专业律师参与，指导业主维权。

3、建议业主们运用法律手段维护自己的合法权益。不建议通过信访或堵塞交通等手段进行维权。