房子没影，钱先被“锁”住 西安住房新政如何预防商品房烂尾？

关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见

近日，西安市多部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），对商品房预售条件、预售资金监管、现房销售等作出安排，核心指向购房者关注的“烂尾”“延期交付”等问题。11月3日，针对该政策，起点新闻·西部网记者采访了西安房地产行业资深分析师沈玮。

新政不是来“救市”的，是来“保交付”的

新政最受关注的是预售门槛提高、预售资金监管收紧的两处调整。对于购房者而言，带来了哪些实在的好处？沈玮说，如果只用一句话概括，她认为这次新政不是来“救市”的，是来“保交付”的。

第一、购房者交钱的时候，楼已经立起来了。《实施意见》规定，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶，经项目属地住建部门核查通过后，方可办理预售许可。

第二、购房者的钱被“锁”住了。《实施意见》规定，项目预售资金实行封闭管理，项目竣工验收合格、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除预售资金监管。

第三、购房者月供可以晚点还。《实施意见》规定，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，在竣工验收备案后，金融机构发放个人住房按揭贷款。“过去最让人难受的是房子还没交付、月供已经还了两年，这个痛点被制度直接解决了。”沈玮说。

第四、购房者定金有了“天花板”。《实施意见》规定，实行现房销售的，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金收取一般不超过总房价款的5%，定金全部存入西安市房产交易管理中心在项目主办银行开立的监管账户，监管期间不得支取使用。沈玮说，“按西安主流200万元总价算，上限就是10万元；若是开发企业原因未按期达到交付条件，购房人可依法解除定金合同、拿回定金。”

“烂尾、延期、降标减配、货不对板、配套不兑现、抵押房和查封房——过去最常见的坑，新政基本堵了一圈。”沈玮说。

老项目老办法、新项目新办法，怎么判断适不适用？

政策是新老划断，即就是“老人老办法、新人新办法”。那么，‌购房者怎么判断自己适不适用这个新政策？对此，沈玮表示，购房者别看自己“什么时候买”，要看项目“什么时候拿地、什么时候拿证”，政策按项目划断。

大致分为四类：8月28日后新发布土地出让公告的项目，完全按新政策，封顶预售、资金监管到竣备、优先现房销售；8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证、但还没办预售的项目，仍按老政策；8月28日前已取得土地使用权但还没拿到建设工程规划许可证的项目，原则上按新政策，但只要区县研判能确保按期交付、在加强监管并备案的前提下，2027年底前还可按原预售条件申请；至于历史遗留问题项目，则建清单台账、按在途项目规定处理。

“已经网签备案的，按原合同执行，新政不会追溯。”沈玮提醒，购房者有两件事值得留意：自己的监管账户规不规范、施工进度顺不顺。想近期买期房的，盯住8月28日前已拿证的项目，那里还有老政策窗口；想要确定性，就看现房、准现房。

新政为何此时转向现房？

新政为何此时转向现房？业内普遍将其与住房市场格局的变化相联系。数据显示，我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，二手房销售面积占比过半，住房总量矛盾从“有没有”转向“好不好”。

商品房预售制度有其历史背景。起点新闻·西部网记者了解到，上世纪90年代住房短缺时期，为缓解开发资金压力，内地引入预售制度，通过提前回笼销售款推动住房供给快速扩张。这一模式在解决总量短缺上发挥了作用，但也逐步暴露出问题。

此次新政收紧预售、推动现房销售，被业内视为从交易端重构风险分担机制、回应上述问题的尝试。沈玮说，现房销售的核心只有四个字：所见即所得。期房卖的是图纸和预期，现房卖的是实景和确定性。

“预售门槛提到封顶、资金监管拉到竣备，正是把事后救火变成事前设防——业内称它为‘温柔一刀’：不粗暴停掉预售，而是抬高门槛、收紧监管，给行业留出转身的时间。”沈玮说。

流程改变、营销逻辑改写 购房者请收好这些建议

新政落地，改变的远不止流程。沈玮说，看房这头，最大的变化是从“看示范区”变成“看实景”。过去打造一小段示范区就能卖房；如今封顶预售、现房常态化，实景展示会贯穿全周期，楼栋采光、楼间距、景观在小区里的真实位置一目了然。

同时，营销接待的逻辑也在改写。三年前，销售全程围着售楼部讲解；现在实景园林、会所带看，一组客户接待时长至少1.5个小时；未来还要带客户实地踏勘房源，接待动线会进一步拉长。沈玮说，买家市场下，置业顾问必须了解每套房子的景观、采光、视野差异，购房者也会反复对比实体楼，对服务与专业度会要求更高。

最后，沈玮给出普通购房者五个建议：先分清买的是“预售”还是“现售”；看进度，期房看有没有封顶、看预售证，现房看水电气热是否真的接通；看钱去哪儿，定金、首付是否进监管账户；看合同，要写清楚尤其是“因开发企业原因逾期交付可解除定金合同、退还定金”这一条；收房记住“先验房后收房”。

起点新闻记者 马晴茹

审核 贾存真 李卓然