热线律师说丨打赢执行异议仍办不了房产证？商品房遇抵押纠纷该如何维权？

“全款购房、已经收房入住，事后才知道房子早已被开发商抵押给金融机构，房屋被查封。虽然法院判决停止对这套房屋强制执行，但抵押登记依旧存在，房产证始终办不下来。开发商、抵押权人互相推诿，房子的完整产权遥遥无期。” 近期，西安一小区购房群众面临这样的维权困境。

该批案件维权之路漫长曲折，全流程由陕西伟天律师事务所党小晶、刘凯欣律师团队代理：购房业主先在北京二中院提起案外人执行异议之诉，一审胜诉；抵押权人不服上诉至北京高院，二审业主方再次胜诉；抵押权人继续向最高人民法院申请再审，最高院最终裁定驳回对方再审申请，业主方执行异议之诉全流程胜诉。即便已经拿到停止执行的生效裁判，但房屋之上的抵押登记并未消除，依旧无法办理不动产权证书。接受业主委托后，该团队继续代理业主在西安市未央区人民法院提起抵押权纠纷之诉，诉请判决涂销案涉房屋抵押权登记。该批系列案件也被西安市未央区人民法院作为典型案例在官方公众号发布，引发行业关注，真正推动商品房消费者安居权益落地。

针对该类民生纠纷，党小晶律师作出法律解读，厘清商品房消费者居住权与抵押权的法律边界。

很多购房者存在误区：以为只要打赢执行异议官司，房子就彻底归自己所有了。“执行异议之诉，只解决房子能不能被拍卖处置的问题，并不等于直接消除房屋抵押，这是两件完全不同的事。” 党小晶律师解释。

现实当中，抵押权人往往提出抗辩：一是抵押已经办理登记，手续合法有效，法院仅判决停止执行，不能直接注销抵押；二是购房者再次起诉要求解押，属于重复起诉。

那么这些抗辩理由能够成立吗？党小晶律师进行了解答。

依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，全款购房、用于家庭居住的商品房消费者，居住权利优先于抵押权。而重复起诉的判断标准，要看当事人、诉讼标的、诉讼请求。执行异议的诉求，是阻止房屋被强制执行；起诉要求涂销抵押登记，是清除房屋上的权利负担，两项诉求完全不一样，并不属于重复起诉。本案未央法院的生效判决，也对 “不构成重复起诉” 这一观点予以司法确认。

不少当事人拿着执行异议胜诉判决书，直接去不动产登记中心申请注销抵押，却遭到拒绝。为什么拿着胜诉文书也不能直接解押？党小晶律师提示：不动产登记部门属于行政机关，没有司法裁判权，仅凭停止执行的裁判文书，不能直接注销抵押登记。想要彻底去掉房屋抵押，还需要取得专门支持涂销抵押登记的生效民事判决。拿到涂销抵押胜诉判决之后，如果对方上诉，还需要历经二审程序，待二审裁判生效，才可以单方持判决书到不动产登记中心注销抵押，办理不动产权证。

那么遇到这种情况，老百姓该怎么准备证据呢？党小晶律师提醒当事人，维权一定要固定完整证据链：

第一，保存购房全部材料，认购合同、全款转账凭证、收款收据，尽量留存房款进入监管账户的记录，证明购房人已经足额支付购房款；

第二，保管占有房屋证据，收房交接单、物业费、水电费缴费票据，证明房屋已经实际入住，是家庭自住需求，满足商品房消费者法定条件；

第三，收好全套诉讼文书，从执行异议阶段的裁定、一二审判决书，再到最高院再审裁判文书，以及后续涂销抵押案件全部案卷材料，完整留存，证明法院已经认定房屋不能拍卖处置，抵押权无法通过卖房实现优先受偿。

手握完整证据，党小晶律师给出分步维权方案。

首先通过 12345 政务热线投诉，推动开发商、抵押权人参与协商调解，争取各方主动配合办理解押手续。

如果协商没有结果，购房者可以提起民事诉讼，把开发商、抵押权主体列为共同被告，请求法院判决涂销案涉房屋抵押登记。实践当中，不少案件立案之后，各方会主动沟通调解，达成解押方案。如果一审胜诉后对方提起上诉，则需要继续参与二审诉讼，拿到二审生效判决后，才具备单方办理解押的完整依据。

该批雅荷中央广场系列案件，正是走完了 “北京二中院一审→北京高院二审→最高人民法院再审驳回→西安未央法院涂销抵押一审→西安市中级人民法院二审” 完整诉讼链条。陕西伟天律师事务所党小晶律师团队全程代理全部阶段诉讼，帮助普通购房老百姓守住家庭安居的期待，也为同类案件提供了宝贵的裁判参考。

最后提醒广大购房者：买房是普通家庭最大一笔支出，签约前一定要查询房屋抵押、查封状态；购房款优先打入监管账户；及时办理网签、预告登记，从源头防范风险。

遭遇开发商私自抵押房屋，不能只停留在执行异议维权。抵押不消除，房屋权利就有瑕疵，要通过完整司法途径，争取完整的房屋产权。