西安高新诚园天价物业费收割业主

本人于2020年购买了陕西华翼房地产有限公司开发的翼中心（后更名为绿城高新诚园）项目的商品房，项目位于雁塔区电子四路与太白南路十字东北角。购房合同上约定的交房日期应为2021年6月，但开发商以疫情影响或政策变更为由多次延迟交房，严重损害了众多业主按时收房入住的权利。直至2022年七月开发商才组织最早购买房子的业主进行了交房。本人原以为终于可以顺利入住自己期待已久的新家，却在实际居住和与其他业主交流之后发现了开发商和物业的许多问题，现列举如下：

1.根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。诚园车位分为地下负一负二两层，开发商称业主只能使用负二层车位，负一层不出售，将做商用。但单独负二层车位数量根本无法满足车位配比比，众多业主的机动车将面临无处停放的境地。且小区车位均是人防车位，属于全体业主共同所有，开发商根本无处置权。

2.开发商出售负二层车位时，价格大约是38.6万元人民币起。人防车位无产权只有使用权，且最长为20年。一个没有产权只有20年使用权的车位售价将近40万元人民币，且销售现场无机价格公示。本人怀疑该定价过高，未在物价局备案。

3.法律规定小区内须有非机动车停放区域，但小区实际上并未规划，销售人员曾称该小区为高档小区不允许停放二轮交通工具。

4.小区北面一片空地原为公共绿化区域，近期开发商在此处违规搭建大量地面机械双层停车位，怀疑为侵占业主负一车位后，为满足车位配比所建。

5.小区内无公共健身区域，无儿童娱乐设施，按法律规定属于配套不完善，不可以收物业费，但实际上物业费从1月1日已开始收取。

6.诚园的物业费为每平米1.5元，物业公司无资质公示，怀疑其不具备一级资质，不应按顶格收取如此高昂的物业费。更有甚者，为规避物业费上限的法律条例，在收房时开发商与业主额外签了一份物业补充协议，协议规定业主每月还需缴纳每平米2元的增值服务费。该协议中有众多条款与普通物业服务完全重合，如：传统节日社区装扮，公共区域软装清洁服务，楼层垃圾回收服务等；也有部分条款物业无法兑现，如：24小时管家服务，快递入户，绿植养护服务等。顶格的物业费加上强加的增值服务费，还有电梯使用费和垃圾清运费，诚园的业主实际上要负担的物业费是每月每平米4.5元，这个价格在西安可谓天价。

7.开发商在未取得房管局竣工验收备案表的情况下，要求业主办理收房，并自行测量房屋实际使用面积，向业主收取房屋面积差价并开具购房发票。

8.一位业主因做饭忘记关火导致厨房与客厅充满浓烟，但室内烟雾报警器并未报警，物业监控中心也无任何响应。后幸好该业主发现及时，才避免了情况进一步恶化。后来回家发现，本人家中烟感器没有一个正常运营，据此本人怀疑小区消防系统存在重大安全隐患。

9.根据西安市发展和改革委员会办公室2020年11月5日印发的文件中解释，未成立业主大会的住宅小区（多层、高层）保障性住房、房改房、老旧住宅的物业费和停车服务费实行政府指导价。现西安瑞邦物业管理有限公司，在物业费问题还未与业主商榷解决的情况下，又收取高达1650元/月的月租车位费，强制行收费将于12月1日开始。

10.小区地库规划不合理，车辆只有一个进出口，按照物业发的不成文文件中，若11月1日开始未购买天价车位费的业主要从中间坡道进入负一层商业车库，负一负二层有且仅有一个车辆进出口，将存在非常大的安全隐患。

诉求：

1.小区负一、负二车位均划分业主使用，多余的可做商用，且民用、商用需隔离

2.车位使用权降价销售