空港新城绿地西安世界中心四期停工纠纷

物业收了停车费，遇车辆毁损却称“不承担责任”，这合理吗？不合理！物业收取业主的车位费，就应尽法定或约定的合理管理义务。小区内景观水系运行的水、电费，也要业主在物业服务费之外按实际耗费进行分摊？不合理！物业管理区域内的绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用，均应在物业管理服务费中列支，不应向业主额外分摊。

针对商品房买卖、租赁、装修、物业等领域出现的种种坑人“霸王条款”，9月21日，中消协一一进行点评。

问题1：出售方不能履行义务时，完全免除己方定金责任

例如，在未签署正式预售协议前，若因出售方原因致使不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还定金而不必附加利息或赔偿。

点评意见：收受定金的一方不履行合同约定的义务时，除应当向支付方返还收到的定金外，还应向支付方赔偿定金数额相等的钱款，即双倍返还定金。该格式条款的规定完全规避了经营者不履约所应承担的法律责任，对购房者非常不公平，违反了法律规定。

问题2：商品房买卖合同与广告宣传内容不符时，将“宣传视为要约邀请”规避责任

例如，买受人在签订本合同时，经现场查看、查阅相关文件手续等方式已做全面细致了解，出卖人不存在虚假、误导性承诺、陈述，买受人自愿购买该物业。买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请，不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。

点评意见：商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约的，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

问题3：出卖人享有最终解释权，排除对方权利，免除己方责任

例如，出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。

点评意见：如果格式条款不合理地减轻格式条款提供方责任，排除或限制对方权利的，该条款无效。

问题4：扩大不可抗力适用范围，为延期交房免责

例如，因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。

点评意见：该条款属于对不可抗力的滥用。设计调整、气候变化并非不可抗力，而是施工前应当充分考虑的因素，如果经营者因设计原因未能按期交房，应属违约，需要承担违约责任。

问题5：房屋租赁期满后，限制消费者与房屋所有人直接交易

例如，自租赁期满合同终止后三个月内，甲方（承租人）不得与该房屋的产权所有人自行成交，否则应向乙方（中介机构）交付月租金的200%作为赔偿。

点评意见：租赁期限届满合同终止后，消费者有权自行与房屋所有人直接协商再次订立租赁合同，中介机构无权予以限制，更无权要求消费者支付报酬、违约金或赔偿损失。

问题6：装修施工存在问题，将材料费转嫁给消费者

例如，装修施工期间属于甲方（消费者）购买材料由乙方（装修公司）施工的项目，如有因乙方施工造成质量问题，乙方负责保修期间的人工费用，材料由甲方负责。

点评意见：消费者自购材料属于其自身财产，因经营者施工质量不合格对消费者造成的损失应由经营者一并承担。该条款减轻了经营者应承担的责任，属于不公平格式条款。

问题7：违约金的设定标准过低，经营者的违约成本较小

例如，施工方违反合同约定出现工程逾期的，按照人民币20元每日向消费者支付违约金。

点评意见：此处约定的违约金金额较低，明显无法弥补因无法及时入住导致的实际损失（如延长租赁期限、增加租赁成本等），涉嫌排除消费者主张违约责任的权利，减轻经营者赔偿责任。

问题8：将预付款视为定金或违约金，解除合同时不退款，加重消费者责任

例如，甲方（消费者）除因不可抗力外，单方解除合同的，已支付预付款，乙方（经营者）不予退还；若由此对乙方造成损失的，甲方将承担乙方所有损失。

又如，甲方（消费者）如违约，甲方所交货款将作为违约金赔偿给乙方。

点评意见：经营者单方规定消费者解除合同时，不退已支付预付款或将所交货款作为违约金赔偿给经营者，属于加重消费者责任的不公平格式条款。此外，解除合同承担违约责任时，违约金不应超过合理数额。

问题9：物业公司收取管理费却不承担未尽到管理义务的民事责任

例如，物业服务企业对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务，物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，物业服务企业不承担责任。

点评意见：物业服务企业收取业主的车位费，应尽法定或约定的合理管理义务。该条款约定，物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任，属于物业服务企业免除自身责任和法定义务。

问题10：在物业管理费外要求业主分摊公用费用，加大业主的责任

例如，物业综合服务费不包括景观水系等公用能耗费用，景观水系运行的水、电费按实际耗费进行分摊。

点评意见：物业管理区域应当包括景观等小区内的公用设施和场地，因此，物业管理区域内的绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用，均应在物业管理服务费中列支，不应向业主额外分摊。