西安尚北铭城小区环境脏乱 物业不公示公共收益

未央区草滩街道回复：网民您好！首先感谢您对我们工作的关注和支持,关于您反映的问题，现将具体情况回复如下：

一、关于违规收取大修基金、大修基金退还及合同违约金相关问题

尚北铭城小区2017年建成，项目用地为草一村集体土地，开发企业未完成土地权属变更登记手续，至今未取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》五项法定审批手续，属于小产权房，不具备合法商品房交易条件。

业主与西安三园开发建设有限公司签订购房合同并向该企业缴纳大修基金，该公司已于2018年11月办理注销手续，部分业主已通过司法途径向开发企业及其法定代表人主张退还大修基金款项。

因项目缺少法定审批手续，购房合同未在住建部门备案，加之开发企业已注销，网民提出的购房合同违约金诉求属于民事纠纷，建议业主通过司法途径依法维权，街道将全程做好配合工作，并提供相应法律援助。

二、关于物业管理相关问题

经核实，尚北铭城小区物业服务由西安尚北铭城物业管理有限公司承接，小区规划总户数552户，当前常住居民约180户。小区居民水、电由供水、供电专营单位委托物业公司无偿代收。

（一）限量购买水电违规处置情况

小区个别业主自入住后长期拖欠物业费，欠费时长已达七年。该部分业主试图通过大量购置水电的方式，回避与物业公司沟通缴费事宜。受小区整体入住率不高、部分业主持续欠费等因素叠加影响，物业公司经营出现亏损，物业方多次反馈入不敷出，提出撤场申请，现阶段暂无其他物业公司愿意承接该小区物业服务。

为催收欠费，物业公司对个别长期拖欠物业费业主采取限制水电购买额度的方式催缴，该行为违反物业管理相关法律法规。针对该违规行为，街道于2026年8月12日约谈物业公司主要负责人，责令其立即停止以限量购水电倒逼缴费的违规行为，严格依照法定流程规范物业费收缴，严禁实施捆绑收费等违规操作。

自2025年9月起，街道持续搭建调解平台，组织物业公司与欠费业主开展多轮面对面协商，全力推动矛盾就地化解。欠费业主主要提出两项诉求：一是申请全额免除入住以来累计拖欠物业费，单户欠费金额9000余元；二是要求物业协调小区南侧第三方外部停车场，按照每月80元标准享受四折停车优惠。经核实，该停车场由第三方独立运营，收费标准及优惠政策制定权限归属运营单位，物业公司无权调整相关收费，该项诉求不具备落实条件。双方诉求分歧较大，多轮调解均未达成一致意见。同时，该小区为小产权项目，缺乏完备产权备案及配套司法受理依据，暂不具备通过司法途径追缴物业费的条件，相关纠纷以行政调解为主要化解途径。

（二）公共收益公示管理情况

按照西安市物业管理服务“百日行动”统一工作部署，西安尚北铭城物业管理有限公司已于2026年7月16日完成小区2026年1—6月公共收益收支公示，本期无公共收益收支发生。如业主对公示内容存在异议，可直接联系街道对应业务科室，街道将联合市场监管部门开展专项核查。

（三）小区积水及环境卫生整治情况

经实地核查，小区内部公共区域无积水点位，群众反映积水点位位于小区外部第三方停车场一处井盖周边，极端降雨天气下易发生排水堵塞、短时积水。街道已督促停车场运营单位常态化疏通排水管网，完善雨天应急排水处置机制，消除雨天积水隐患。环境卫生方面，街道将持续督导物业公司压实清扫保洁主体责任，加密公共区域清扫频次、强化日常管护，不断改善小区居住环境。

（四）专项协调会议及长效治理举措

为系统破解小区物业管理各类突出难题，街道拟定于2026年8月17日，联合社区、物业公司等多方召开尚北铭城小区物业管理提升专题协调会，全面梳理研判现存各类物业问题，逐项制定针对性处置措施。

下一步，街道将紧盯矛盾源头化解，统筹推进三项工作：一是常态化搭建物业、业主协商沟通平台，引导双方理性合法表达诉求，持续攻坚物业费拖欠矛盾；二是压紧压实物业公司服务主体责任，督促企业严格落实物业服务标准，补齐服务短板、提升服务品质；三是加大物业管理政策普法宣传，引导业主自觉依法履行物业费缴纳义务，多方协同构建良性有序的小区治理格局。

三、关于停车场收费及管理相关问题

群众提及的东、南侧停车场，由原三园管业公司（土地权属方）委托第三方企业运营，该停车场占地不在小区规划红线范围内，不属于小区配套内部停车场。

小区建设阶段未配建住宅专用车位，居民日常车辆主要停放于小区东侧商业停车场，该场地仅可容纳100余台车辆。为缓解居民停车难问题，2025年11月经草滩街道多方协调，落实两项便民举措：其一，业主凭购房合同办理停车手续，即可享受每月160元停车优惠，该政策目前持续执行；其二，协调经营单位拓展停车场停放区域，扩容满足居民停车需求。

网民反映的每月60元停车收费标准，仅为停车场经营单位2021年阶段性优惠政策，适用对象仅限原草一村村集体村民；其余业主及外来人员统一按照市场运营标准，按200元/月·辆收取停车费，收费标准符合《西安市机动车停车收费管理办法》相关要求。欢迎您继续关注并监督我们的工作。