已经签了订房合同但是不满五年的房子还能不能出售？

“二手房交易后满5年才能销售，西安新政限售又限购，这是二手房又要涨价了吗？”“我一个月前签订了二手房买卖合同并支付了定金，但还没有过户，会有影响吗？”近日，针对西安住建发布的《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“3·30新政”），不少网友提出了疑问。对此，西部网·陕西头条记者采访了相关专家。

新政不影响已具备上市条件的房屋

市民宋女士告诉记者，她在3·30新政前，看中了一套二手房，也已经签订了合同并支付了定金，但还没有走完手续，“原房主是在2年前买的房子，不符合新政要求的5年时间，所以我很担心。”

对此，从事房屋中介10余年的程先生告诉记者，西安住建在3·30新政解读中指出，其主要针对3月31日当日及以后时间节点里购买的房子，3月31日之前的房屋是不受任何影响的。

“新政出台前，西安二手房买卖需要满足房产证满两年才可以上市交易的条件，如果宋女士所购买的房屋原房主房产证办理已经满两年了，那就不受新政影响，还是按旧政策来走，可以正常走手续。”程先生说，但因为宋女士办完手续的时间在3·30新政后，所以如果她想要再次交易这套房子，就得按照新政要求，办理不动产权证书满5年后方可上市交易。

新政影响未来五年房产市场 二手房价格上涨是必然趋势

有网友反映，近两天，自己看中的一套二手房源在短期内价格上涨了不少。那此次3·30新政的限售政策对二手房市场会有什么样的影响呢？业内人士齐先生告诉记者，3·30新政影响的不是目前的市场状态，而是从现在开始，未来五年的市场状态。

3·30新政后再次交易的房屋必须符合“满5”的条件，那后期房源流转率会减少；同时要求购房者“落户满一年”且“连续缴纳12个社保/个税”，购房客户资格审核更严格，会导致买房客户减少。

“按数据来说，流转率减少相当于房源量减少，在买房客户基数不变的情况下，价格不会上涨。”齐先生说，从四月后落户开始计算，相当于客户流转率顶多只有一年多时间，但相应的房源流转率从之前的两年提高到五年，这样一对比，意味着客户量是逐步在增加，但是房源量是在逐步减少的。“客户多了、房源少了，那意味着处于‘卖方市场’，那价格上涨则是未来的必然趋势。”

官方解读：3月30日及以前住房仍按照“满3满2”交易

记者注意到，在3·30新政发布后，西安市住建局针对市民关心的问题，进行了答疑解惑。

其中提到，本次新政涉及限售政策调整方面，主要针对政策发布之后（3月31日及以后）新购买的商品住房及二手住房，即：3月31日及以后办理网签备案的商品住房及二手住房，再次上市交易时，应按照“商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易”执行。

3月30日及以前，已办理商品房、二手房网签备案的住房，应按照2018年确定的“房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，方可上市交易”执行。因此，本次政策不影响已具备上市条件的房屋。