西安物业服务新政仍在过渡中 担心“一纸空谈”市民期待政策落细落实

今年1月1日起，《西安市物业服务收费管理办法》正式实施（以下简称《市办法》）。西安物业费进入“一费制”时代，你家小区物业费是涨了还是降了，调整后有什么具体变化？西部网、陕西头条记者走访西安多小区后发现，新规仍在过渡中，多数小区处于业主投票表决环节。

物业新规自1月1日起开始施行

大多小区却仍在征求意见中

西安市融创·南长安壹号小区业主周先生反映称，小区物业此前已贴出通知，将实行物业服务费“一费制”，但通知里却说调价程序需要有一定的过渡时间，目前仍按照之前的收费标准收费。

“小区通知，物业费收费和停车服务费并非从2021年1月1日起执行，物业企业需要履行1至3个月的法定调价程序后才能执行新标准。但我对此很难理解，为何这么好的政策推行起来这么缓慢？为何不能在去年新的《市办法》印发时，就着手准备？”周先生说。

周先生告诉记者，目前他们小区物业正在进行入户调研，“但具体什么时候能执行，却没有确定”。

无独有偶，西安中航华府小区业主潘女士反映，小区物业部门目前仍继续按照旧政策收取物业费、停车费，“虽然给我们通知说调价程序有1至3个月的过渡期，但却没有说明过渡多久，交的钱会不会多退少补，感觉物业就是在拖延时间”。

西部网、陕西头条记者在采访中了解到，万科金域东郡、荣城小区、万象春天等多个小区物业都发出通知，已经启动物业费、停车费调价程序，但目前均处于征求业主意见阶段。

政策推进存在哪些难点？

规定程序多、业主调研难

多年从事物业管理行业的王永（化名）告诉记者，其实从去年12月份开始，西安很多小区已经在推进新政落地，但因为每个楼盘项目情况都不同，业主的认知也不一样，推行难度较大。“很多物业已经在小区做公示、调研、反馈等工作，难点主要在于业主参与时间，所以调研方式也比较多元，主要有前台咨询、微信、QQ等方式，线上线下都可以征求意见。”

王永告诉记者，很多中高端小区原来定价实施的是政府指导价，物业费1.5元，加电梯费0.5元、垃圾费0.2元以及附加的增值服务费。

“政策要求，新政未开始实施前可按原标准收费，但业主认为，自1月起，缴费就应该按新政要求来，坚持用新政标准缴费。而很多中高端小区的原收费标准高于新政规定的指导价，这也让物业在过渡期一直处于亏损状态，所以，物业方也想尽快推进，及时止损。”王永说。

同样从事物业服务的业内人士赵先生说，作为物业服务企业，必须按照主管部门的要求，履行调价程序。但由于涉及到全体业主的利益，在征求全体业主有效意见的过程中，必然需要一个时间过程。“我们只能把政策内容、调价程序等方方面面，通过各种渠道让业主知晓，尽快征集业主意见，尽早推动政策落地实施。”

针对业主疑问，此前西安市发改委在政策解读中明确提出，住宅小区停车服务费并非自2021年1月1日起即执行80元/车位·月。物业费标准（实行“一费制”）与停车费标准应当同时调整，物业企业需履行法定调价程序后才能执行新标准。

执行新的物业收费政策时，物业企业应当按照即将实施的《民法典》及《市办法》第三十三条的规定及时履行调价程序，将物业费标准（实行“一费制”）与停车费标准同时进行调整，做好新政策的落实。

也就是说，《市办法》及新的收费标准虽然从2021年1月1日起生效，但物业企业须按照《市办法》的规定完成发布方案、征求意见、服务等级确认、收标准抄送告知等程序，需要一定的过渡时间（1至3个月，根据小区具体情况而定），在调价程序履行完毕前暂按原合同约定的收费标准执行。

政策如何不沦为“一纸空谈”？

政府要加强政策执行力度

眼下，《市办法》并没有如期而至，不少小区才刚刚开始启动调价程序。有业主担心，随着时间的推移，这样的政策会不会最后成为“一纸空谈”？

对此，陕西省社科院热点问题专家王晓勇认为，新的《市办法》出台既是对政府执行力的考验，但预留的1至3个月过渡期限，也让不少物业服务企业钻了空子，“如果政府不能坚决推行《市办法》，估计很多物业服务企业也就会不了了之。”

王晓勇说，在事关民生问题方面，政府要维护业主利益，加强政策执行力度，制定惩处办法，对违规物业服务企业进行严惩；业主要学会运用法律武器，维护自己的权益；物业服务企业要着眼长远，以服务为本，利民惠民，加快推进《市办法》落地生效。

“可以建立物业服务企业责任人制度，对拒不执行新规的物业服务企业进行惩处，别让利民的好政策只是‘听起来美’。”王晓勇说。

记者了解到，日前，西安市市场监管局要求，按照《市办法》中“各级市场监督管理部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处”的职责分工，其将积极配合发改委、住建部门和街办、社区的工作，畅通12315投诉举报，对违反《价格法》等相关法规的物业服务收费行为将进行查处。

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物业一费制适用于哪些区域、哪类小区？

未成立业主大会的小区、保障性住房等

西部网、陕西头条记者梳理发现，根据《陕西省定价目录》《陕西省物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价；需要实行物业费“一费制”和降低停车服务费的住宅小区存在范围限制。

未成立业主大会的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价，《市办法》制定了与物业服务等级相对应的基准价和浮动幅度。政府指导价的物业服务收费标准为最高限价，物业服务企业与业主需结合本住宅项目的物业服务等级、服务内容等情况，在政府指导最高限价的范围内约定本住宅项目的物业服务费和停车服务费具体标准。

已成立业主大会（业委会）的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅类型（如办公、商铺）等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费（特约、增值服务等）实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，不强制要求执行物业费“一费制”和新的停车服务费标准，是否调整收费标准由物业服务企业与业主或者业主大会双方协商，通过合同约定。

物业收费指导标准适用新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区、航天基地等城市建成区范围内实行政府指导价的物业服务收费行为。

西咸新区、长安、高陵、蓝田、阎良、临潼、周至、鄠邑按照《陕西省定价目录》规定的定价权限，可参照《市办法》中的物业服务收费指导标准执行，也可根据辖区内实际情况自行制定。

调整后的物业费实行“一费制”各等级收费标准。（来源：西安市发改委）

实行政府指导价的物业费及停车服务费怎么调整？

停车费降低、物业费实行“一费制”

根据《市办法》规定，调整后的物业费实行“一费制”，将公摊电费、电梯费纳入其中，高层一级服务每月2.2元/平米，二级服务每月1.9元/平米，三级服务每月1.5元/平米，等外服务每月1.2元/平米。

住宅小区停车服务费调整为室内停车场一类每月80元/车位、二类每月60元/车位两个类别，并明确室内停车场类别标准。露天机动车停放场所不分类别，停车服务费调整为每月60元/车位。室内临时停车一类由原来的8小时为一次5元，调整为4小时为一次2.5元，二类由原8小时为一次4元，调整为4小时为一次2元等。露天临时停车调整为4小时为一次2元。对物业管理区域内非机动车及摩托车停车收费实行市场调节价。

那么，实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费，那物业服务收费等级标准如何确定呢？

依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》规定的服务等级标准，物业由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定。各等级标准均由“基本要求”“房屋管理”“共用设施设备”“公共秩序维护”“保洁服务”“绿化养护管理”“社区文化建设”等七大项内容组成。

在客服管理中，一级标准要求项目客服人员人均服务户数不多于500户。物业管理区域设有服务接待中心，有固定的办公场所，设置并公示24小时服务电话；“共用设施设备”服务项目要求实行24小时报修受理值班制度；“公共秩序维护”服务项目要求设有安防监控报警系统的，应设置24小时值守，并依法保留录像资料。在“保洁服务”中对于小区各设施的清洁次数也有要求。

同样，《西安市住宅小区物业服务指导标准》中对于二、三级物业服务也有明确要求。物业服务企业可依据《标准》确定本物业项目的物业服务等级、对应的物业收费标准，在政府指导价范围内与业主通过《前期物业服务合同》或《物业服务合同》确定物业服务等级、服务内容、收费标准等内容。服务等级经物业项目所在区县、开发区住建部门认定，收费标准抄送告知同级发改部门和市场监管部门。

如果业主对物业服务不满意该找哪个部门投诉？

由各级发改委、住建和市场监管部门分工负责

根据《市办法》规定，物业服务和收费的监管按照统一政策、属地管理原则，实行市、区（县）分级管理，由各级发改委、住建和市场监管部门分工负责：

物业收费标准的制定——市发改委负责牵头制定西安市物业服务收费管理办法和物业收费标准及其他有关政策规定；各级发改部门负责做好物业服务收费政策贯彻落实、宣传培训等物业服务收费监督管理工作。

物业服务标准和管理行为的监管——市住建局按照法律法规规定，制定物业管理服务相关政策规定；各级住建部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训，加大对物业企业服务质量监督检查，将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

物业违规收费问题的查处——各级市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题，需要业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。