沣东新城民善雅居超额收费 空置房收取100%物业费

“我房子没装修，物业却要求缴纳百分之百的物业费，这合理么？”近日，沣东新城民善雅居小区业主向西部网民生热线反映物业收费问题。

根据西部网“民生热线”后台系统统计，物业服务一直是网友投诉的热点之一。遭遇物业纠纷该如何维权？业主与物业关系该如何理顺，律师表示，物业服务合同是处理的关键。

空置房收全额物业费合理吗?

业主梁先生说，买房两年多，一直没装修没入住，却被物业要求缴纳全额的物业费。“不入住可以只交70%的物业费，物业要求交全额，这太不合理。”

为此，西部网记者向民善雅居物业了解此事时，物业公司的一名工作人员表示，未装修或者装修了长时间不住的都得缴纳全额的物业费，不清楚只交70%的规定。

空置房的物业费该怎么交？其实在《陕西省物业服务收费管理实施办法》中已有明确的规定。

《办法》第二十条明确规定，经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，经物业服务企业登记确认之日起，物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。

显然，民善雅居物业要求空置房缴纳全额物业费是违反规定的。

对此，陕西洪振律师事务所律师杨磊表示，根据《西安市物业管理条例》第七十七条的规定，业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会进行调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

“但业主与物业服务企业之间的纠纷大多属于民事纠纷，调节的作用有限，业主维权往往要走司法途径。”杨磊表示。

物业问题投诉多 业主“甩手掌柜”当太久

其实不光梁先生，物业服务投诉一直是西部网“民生热线”栏目的投诉热点之一，仅2017年就收到177条有关物业服务的投诉。

陕西省社科院政治与法律研究所副所长陈波认为，理顺业主与物业的关系，首先要找到矛盾产生的根源。“现在很多业主对聘请物业不上心，对开发商临时聘请的物业听之任之，而物业企业肯定是要以营利为目的，追求的就是成本最小利润最大，自然和为业主服务之间存在错位。”

目前，大多数小区的物业是由开发商负责选聘的，属于前期物业管理。物业管理企业多属开发商或和开发商有利益关联的企业，未必符合业主们对物业服务企业的期望。除此之外，很多业主对物业服务的项目也不甚了解。

网友“素颜”曾向西部网反映，在要求物业安装监控设备时，物业反而要业主自己掏钱安装。然而，在《西安市物业管理条例》中有规定，物业保修期限届满后，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需要的资金来自于业主缴纳的住宅专项维修资金。

陈波说，从目前的物业管理条例来看，物业的定位已经转变了，物业作为服务企业，其服务职能都是依据服务合同而定。“物业在传统的观念上被当作是一个大而全的管理机构，业主觉得小区整个公共服务活动、设施都应该由物业来管理，这就容易造成矛盾。”

物业纠纷到底如何维权 服务合同是关键

莲湖区恒天国际12号楼商铺的业主徐先生曾向西部网反映，物业公司阻挠商铺安装固定电话和宽带，给业主带来很大的麻烦。西部网记者介入后，环城西路街道办对此事也进行了协调，但目前宽带仍未装好。

对此杨磊律师表示，解决与物业纠纷的最好办法就是成立业主委员会。“业主与物业的纠纷大多属于民事纠纷，政府部门确实只能调解，没有强制措施。把业主的权利集中起来，在产生纠纷时就有更多的‘筹码’与物业谈判，毕竟业主委员会是有权力更换物业的。”

然而目前，西安市成立业主委员会的小区并不多。没有业委会，业主个人该如何维权？

杨磊表示，物业服务合同将成为维权的关键。“业主可以根据服务合同的内容，找出其中物业没有做到的条目，再搜集证据，进行维权。”

杨磊说，业主在收房时应该多个“心眼”，找开发商或者物业要到服务合同。“目前多数小区的物业都属于前期物业管理，由开发商选聘，签订前期物业服务合同，所以这个合同多在开发商手中，而开发商在交房的时候很少给业主。”

“如果开发商或者物业拒绝给业主服务合同，业主可以找消协等部门投诉，毕竟业主和物业的服务关系也算是消费行为。”杨磊说。

沣东新城管委会办公室回复：1.收取空置房100%物业费：根据陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号），经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故长期不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。对于前期业主若未在物业提出空置房申请，物业仍按100%收取。

2.收取空置房50%暖气费和采暖季25元/㎡暖气费：小区目前使用咸阳市政供暖，根据《关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》（市物发〔2012〕265号）规定，居民用户如整个供暖期都不用热，应在采暖期开始前，由用热人提出报停申请，经供热单位采取隔断处理后，可按总热价的30%收取基本热费。暖气费实际收取6.25元/㎡•月。我们已责令物业公司必须按照文件标准执行。

3.电费0.61元/度：该小区目前未实行电网改造，业主在物业处购电。根据陕西省物价局陕价商发〔2016〕56号、陕价商发〔2012〕73号和陕价商发〔2016〕57文件精神，目前，我省居民生活用电为0.4983元/度；由供电局直抄到户的“一户一表”居民用户执行居民阶梯电价，未实行“一户一表”的居民小区合表用户不执行居民阶梯电价，小区合表电价执行我省目录电价（既0.4983元/度+小区内共用设施设备用电产生的费用<含小区线路和变压器损耗等>），公共能耗部分由小区业主据实分摊。