绿地香树花城开发商一房二卖 消费者维权无果

买房原本是一件高兴事，而西安市民罗先生却因买房的事操碎了心。“原本承诺的180平的花园缩了水，开发商让我们换房，现在又把我们换的房子卖了。”近日，西安市民罗先生向西部网“民生热线”栏目反映，称自己在购买绿地集团开发的绿地香树花城项目时遇到一房两卖。

室外花园被缩水 消费者退房遭拒改换房

2013年9月罗先生在朋友的介绍下认购了绿地集团位于北辰大道的香树花城项目36-20104号房，建筑面积为206平方米，每平米单价1.5万元，总价322万元，同年12月，罗先生交齐了30%的首付款约96万元。

罗先生告诉记者，他购买的房屋为复式花园洋房，包括地下室一共三层，室外还有180平米的花园。“1.5万的价格放在2013年都算是天价了，我之所以花这个价钱买房就是看上了开发商当时承诺的180平米的花园。”

据罗先生说，自己的朋友董女士和李女士也在同年的8月分别购买了该小区的38-10101号和26-20104号房屋。董女士的房屋单价1.3万元，总价270万，首付84万；李女士的房据开发商说是“楼王”所以单价1.6万，总价333万，首付93万。

购房后三人就经常去项目上了解工程进度，2014年8月，房子已经初具规模，这时三人才发现，三处房屋的花园有两处被修建了通风井和消防通道，有一处被缩小到了100平左右。而此时李女士已经交齐了三百多万的房款，罗先生也再次花了20万购买了车位。

罗先生说，他们是整个小区出价最高的三户，出了最高的价，自然要最好的户型。“因为通风井、消防通道会占用花园几十平米的地方，所以那样的房子当时才卖1.1万左右。没想到‘楼王’的房子不仅花园小，又有通风井、消防通道，而其他不是‘楼王’的花园却是平平整整面积又大，这肯定说不过去。”

随后罗先生三人要求退房，但遭到开发商的拒绝，“开发商说啥都不给退，最后答应给我们换房。”

2014年9月，罗先生和开发商签订了《换房协议书》。在协议书上，开发商同意将罗先生购买的36-20104号房屋调换为31-10101号房屋。在协议书上，记者看到两栋房屋的面积一样，单价便宜了2000多元，另外还有一些规定双方权利和义务的条款，此协议书上盖有绿地集团西安盛都置业有限公司的公章。

罗先生说，董女士和李女士也先后签订了《换房协议书》，协议书规定，调换后罗先生三人交纳的首付款自动转为调换后房屋的首付款，随后开发商退还李女士70%的房款，剩下的30%作为首付款。

罗先生三人也比较满意这个协商结果。

房价大涨 开发商“毁约”

按照《换房协议书》的规定，开发商应于签订《换房协议书》7日内与罗先生三人签订调换后房屋的《认购协议书》，并按照《认购协议书》约定的时间签订《房屋买卖合同》。

“开发商一直称自己内部的售房系统还没搭建好，就一直没给我们签订买卖合同。”罗先生说，“当时我们也没多想，觉得绿地这么大的企业，不会不认账的。”

随后罗先生经常来项目查看工程进度，罗先生的母亲还发现，调换后的房子楼梯装反了，为此罗先生还给开发商提出意见，开发商对楼梯进行的修改。“我想不是我的房子，我也不可能在这‘指手画脚’吧。”罗先生说。

但是到了2017年4月，罗先生三人听说调换后的三套房子有两套被卖给了别人。随后罗先生三人多次找开发商协商解决，因为17年房价大涨，罗先生3人就价格等问题一直与开发商谈不拢，最终被调换的三套房子全部被开发商卖掉。而开发商的理由是销售人员不知道这3套房子已经卖了，“开发商说我们三人此前交的30%首付款仍是之前房屋的，并没有转到调换后的房屋名下，在开发商自己的销售平台调换后的3套房子仍是待售。所以被不知情的销售人员卖掉了。”

“《换房协议书》上明确是自动转为调换后房屋的首付款，开发商应该主动在内部系统上进行相关操作，现在出现这样的事情，为什么后果需要我们自己承担。”

销售经理：清楚此事 但自己无能为力

6月14日，记者同罗先生一起来到了绿地香树花城项目的售楼部，在售楼部的沙盘，该项目大多数房屋已经售罄，随后一名姓鲍的销售经理接待了罗先生。

鲍经理表示自己来该项目也有一段时间了，对于罗先生三人的遭遇十分清楚，但是自己无能为力，“卖房的决定都是级别很高的领导，自己也无能为力，只能把罗先生的诉求向领导汇报。”

鲍经理表示，调换后的三套房屋，目前已经没有可能再给罗先生等人，“房子大约是按1.7万的单价卖出去的，有两套已经做完了流程办好了手续，最后一套也马上办好。”

目前开发商提出希望罗先生三人继续认购最初的花园被“侵占”的三套房屋，但罗先生等人认为，即使再调换回原房屋，开发商也应退还部分房款，并作一定的补偿。“价格肯定要拿当时的价格去比较，当时带通风井的也就1.1万一平，所以我认为应该退还一定的房款，此外我们三个人几百万压这这么多年，总得有点利息吧，还应该补偿我们一些。”罗先生说。针对罗先生的要求，鲍经理称也只能向领导汇报。

律师：消费者可要求双倍赔偿

针对罗先生三人购房时遇到的问题，西安洪振律师事务所的杨磊律师表示，罗先生三人最多可以获得所付款项一倍的赔偿。 “在罗先生三人与开发商签订《换房协议书》后，两者之间主要的法律关系就是被调换房屋的买卖合同关系，在罗先生三人要求赔偿的时候有两种可能的适用法条，根据当初签订的协议，罗先生最多可获得已付款项双倍的赔偿。”

杨磊表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

而如果罗先生等人所付款项若为定金，那么可以适用于《中华人民共和国合同法》，合同法第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

“对于罗先生等人来说，如果是定金，在走司法程序时能最大限度的维护自身利益。”杨磊表示。