洛南温馨物业晒出天价滞纳金 请问律师合理吗？

陕西洪振律师事务所王霓律师给予回复：物业公司是否能收取滞纳金以及计算滞纳金的标准，必须在物业服务合同中有明确约定。如果合同中约定了滞纳金，物业公司是有权收取的，但根据这个情况，滞纳金明显过高有失公平，业主有理由要求减少。

业主收房后如有在物业登记过房屋空置的情况，业主可以申请物业费按70%收取。

“滞纳金”是行政管理的执行罚单，其收取程序和方式国家法律、法规有着明确规定，个人和其他团体都无权私自设立。然而，商洛市洛南县的一些业主向我们栏目反映，说他们小区所在的物业公司在收取物业管理费时竟然开出了“滞纳金”，而且价格高的离谱。那么，物业公司为什么要向业主收取高额的滞纳金？他们收取“滞纳金”的依据是什么？记者前往洛南县进行了调查采访。

新房多年未入住 物业收取“滞纳金”

吉祥小区位于洛南县城关镇河滨路西段，共有四栋楼240多户，是洛南县建成较早的社区之一，物业公司是陕西温馨物业管理有限公司。反映问题的是小区十几户一直没有入住的业主。据这些业主说，他们准备办理入住手续，但是物业公司除了让他们交清拖欠的物业费、暖气费外，还有一笔高额的“滞纳金”，否则，别想入住小区。

洛南县吉祥小区业主李清渊：“我觉得16000块钱物业费、暖气费我应该给人家交，但是这个‘滞纳金’我交的心亏。”

从业主李清渊给记者出示的购房合同看，他是在2007年11月购买了吉祥小区4号楼一单元168平米的一套住宅，并于2009年11月办理了房产证，期间房子一直闲置，直到2016年10月儿子结婚准备用房时，物业公司却告知他不但要交这些年拖欠的物业费、暖气费共一万六千一百九十五元，而且还要给物业公司交六万零四百六十六元的“滞纳金”。

记者：“给您算了多少‘滞纳金’？”

李清渊：“六万零四百六十六块。”

记者：“怎么会这么多？”

李清渊：“他们是按每天千分之二算的。”

记者：“给你收这个‘滞纳金’有没有依据。”

李清渊：“没有依据。”

记者：“那你问他们他们怎么说的？”

李清渊：“他说我就是这样算，我是企业。”

在吉祥小区，和李清渊有着同样遭遇的还有杨英辉等其十三户业主，杨英辉告诉记者，由于工作调动，买完房后他就被派到外地工作，去年调回洛南县后，准备入住房子，但是因为高额的“滞纳金”问题，现在还和物业在交涉扯皮中。

洛南县吉祥小区业主杨英辉：“这个是物业费，这个是暖气费，这下来是一万八千六百一十三块四，这个我觉得肯定交，不管他算的对不对，我认为应该要交的，这个没问题，但是他现在算了物业费和取暖费，算了‘滞纳金’，一下子就算了两万零六百六十六，我觉得非常不合理。”

洛南县吉祥小区业主陈雪云：“一万三千八是物业费，‘滞纳金’是三万多，这两样下来就近五万块钱，给人家再三的好说，人家都不听么。”

物业公司可以向业主收取“滞纳金”吗？

采访中，记者了解到，温馨物业公司向这些业主收取的“滞纳金”，数额基本是业主应交物业费、暖气费金额的2倍甚至3倍，那么，物业公司为什么要收取这么多的“滞纳金”？依据是什么呢？这些费用又是如何计算的呢？记者来到温馨物业公司了解情况。

陕西温馨物业管理有限公司副经理韩斌：“拖欠物业费者按物业服务合同，物业公司与业主委员会签订这个合同，里边有约定。”

在温馨物业公司与吉祥小区业主委员会签订的物业服务合同里，记者看到双方的确有这样的约定：“业主、使用人拒缴和逾期交纳物业管理费，从逾期之日起，按照应交金额日千分之一交纳滞纳金。”

陕西温馨物业管理有限公司副经理韩斌：“‘滞纳金’主要采取这个措施，对长期不交费用的业主进行一个限制。”

记者：“收取‘滞纳金’这一块，这个之前或者每年定期告知业主？”

韩斌：“每年都有,特别是每年供暖之前,这都有个电话通知。”

而对于温馨物业公司的这种说法，业主们认为，物业公司作为企业，无权收取“滞纳金”，即便是物业服务合同里约定有“滞纳金”，他们也不承认，因为那是物业公司与业主委员会签的，并不是和他们业主本人签订的，因此，物业公司的做法属乱收费行为。

记者：“关于‘滞纳金’这一块,这些年他有没有告知过你，给你通知过？”

洛南县吉祥小区业主李清渊：“没有。”

洛南县吉祥小区业主杨英辉：“因为我没有收到业委会选举的东西，我也没有委托哪个业主参加选举，包括这几年他们也没有给我打电话，没有出书面的东西，让我来交物业费或者是告知我有‘滞纳金’这个行为。”

《陕西省物业服务收费管理实施办法》第十九条规定：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。并没有规定物业公司可以向业主收取“滞纳金”。

陕西温馨物业管理有限公司副经理韩斌：“因为我们认为，如果没有这个措施的话，其它业主谁也不可能给你按时交纳物业费。”

记者：“目前你们有13家没有入住。”

韩斌：“嗯。”

记者：“这13家都面临这样的情况。”

韩斌：“都有。”

洛南县房管局：收取“滞纳金”没有法律依据

在双方多次协商未果的情况下，业主们先后将温馨物业公司的这种做法，反映到洛南县房产管理局。

记者：“有这个‘滞纳金’政策吗？”

洛南县房管局物业股李鹏：“没有政策依据。”

记者：“你们协调过？”

洛南县房管局物业股李鹏：“协调过。”

记者：“协调的结果是什么？”

洛南县房管局物业股李鹏：“协调的结果就是现在物业公司这一块坚持他们的做法。”

尽管洛南县房管局和市场和质量监督管理局多次出面协调，并明确告知陕西温馨物业管理有限公司收取业主所谓的“滞纳金”没有政策法律依据，应该停止这种收费行为，但温馨物业公司依然坚持自己的收费行为。

陕西温馨物业管理有限公司副经理韩斌：“意见不统一，我还是建议这些业主，你可以通过司法渠道维权。”

西北政法大学副教授陈凌云：“一般‘滞纳金’是行政机关所有权收取的，那么，这个合同是两个平等的民事主体签订的，显然是没有这样的权利。那么，追究本意的话，双方可能想要表达的是违约金这样一个含义 ，根据《合同法》司法解释规定，它是按照违约损失的30%来衡量。”

显然，从国家相关法律法规来说，物业公司是无权收取业主所谓的“滞纳金”，即使是合同表述的“违约金”，也不能任性收取，而是要按照《合同法》规定的数额收取。通过这起事件，业主们也应该意识到，按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务,即使没有入住,物业管理条例也有明确的收费规定。希望在政府部门的协调下，物业和业主双方能相互理解，依据法律法规解决好这一问题。